Все о недвижимости

Семь основных типов инвестируемой недвижимости

Крупные и мелкие инвесторы вскоре узнают, что существует семь основных типов недвижимости, включая жилую, офисную, промышленно-складскую, гостиничную, торговую, сельскохозяйственную и остальную, всеобъемлющую категорию «специальная».

Развиваясь для удовлетворения потребностей и желаний человека, эти отдельные типы недвижимости возникли в основном благодаря рыночным силам, хотя в современную эпоху часто государственные правила и зонирование влияют на фактическое местоположение и масштаб развития недвижимости. 

Ученые-урбанисты знают, что некоторые модели недвижимости проявляются снова и снова на протяжении истории, например, концентрация жилья и услуг вблизи городских центров, что неизбежно вытесняет производство и сельское хозяйство дальше по городским периметрам. Действительно, посетители сохранившихся руин Помпеи, около 79 г. н.э., узнают киоски «быстрого питания» вдоль городских дорог — продавцов, которые подавали горячее тушеное мясо из котлов — в то время как поля и гончарные фабрики располагались за пределами более плотных городских кварталов.

Общее расположение крупных мегаполисов также остается неизменным на протяжении веков. Даже в эпоху реактивного транспорта огромные городские районы почти всегда находятся на берегу океана или крупных рек, оснащены портами и транспортными узлами.

Для гражданина и инвестора собственность неподвластна времени, и, хотя несколько великих городов пришли в упадок или погибли, большинство великих мегаполисов сохранились на протяжении тысячелетий. Даже в Новом Свете великие города имеют глубокие корни; например, Нью-Йорк, тогда еще Новый Амстердам, был заселен в 1642 году, а Лондон был основан римскими оккупантами в 42 году нашей эры, ровно за 1600 лет до этого. 

Таким образом, хорошо подобранные объекты недвижимости приносят прибыль как владельцам, так и жителям, и почти наверняка будут приносить ее и после окончания срока жизни нынешних владельцев и даже их потомков.

Зачем инвестировать в недвижимость?  

Для инвесторов, стремящихся к безопасности, доходу и повышению стоимости, мало что может конкурировать с хорошо подобранной недвижимостью. Конечно, риск есть в каждом предприятии, в каждом бизнесе и в каждой инвестиции в недвижимость.

Для тех, кто полностью избегает риска и стремится получить доход, существуют суверенные облигации великих стран, таких как Германия или США — хотя доходность по ним часто низкая или даже ниже уровня инфляции.

Облигации меньшего ранга, такие как корпоративные облигации, оцененные кредитно-рейтинговым агентством, могут предложить более высокую доходность, но и больший риск.

А для тех, кто стремится к большому и быстрому росту стоимости, Уолл-стрит или рынки прямых инвестиций предлагают множество возможностей, со многими предполагаемыми профилями вознаграждения, но также и с рисками — рисками, которые включают в себя полные потери (или даже отрицательные доходы, для тех, кто склонен играть на определенных опционах или других рынках деривативов).  

Таким образом, для инвесторов, которые ищут наилучшее сочетание безопасности, доходности и прибыли в реальном мире, лишь немногие классы активов, если вообще таковые существуют, могут конкурировать с правильно подобранными активами недвижимости.

В последнее время семь видов недвижимости открылись для инвесторов всех рангов через удобные и недорогие платформы, такие как инвестиционные трасты недвижимости (REITs), или публично торгуемые компании недвижимости, или краудфандинговые и синдицированные частные предложения недвижимости. Индивидуальный инвестор больше не ограничен домом на одну семью, небольшим многоквартирным домом или участком земли на ранчо.

Есть еще одна прекрасная причина инвестировать в недвижимость: если настоящие гении, такие как Стив Джобс или Элон Маск, редко создают технологические империи, то многие великие состояния в сфере недвижимости были построены благодаря усердным и продолжительным усилиям постоянных и преданных инвесторов.

Поэтому инвестирующей публике полезно знать немного больше о каждом классе недвижимости.

Офисные рынки

Исторически сложилось так, что офисные районы — это относительно новое явление, которое появилось позже, чем, например, сельскохозяйственные, промышленные, торговые и жилые районы.

Сегодня, конечно, многоэтажные центральные деловые районы в центре города являются символом современной коммерции, как в США, так и во всем мире. Инвесторы в недвижимость, особенно институциональные, захватили небоскребы, где могут разместиться желательные кредитоспособные «голубые фишки» и другие высококлассные арендаторы.

Интересно, что концепция современного офисного района получила толчок к развитию после Великого чикагского пожара 1871 года, уничтожившего большую часть города. Новые здания строились лучше, выше и в соответствии с нормами, и одна башня порождала другую, так что вскоре родился офисный район.

Существует множество способов нарезать каждый сектор недвижимости, но в целом, современные офисные здания рассматриваются в терминах центрального делового района и пригорода, а также класса A, B или C.

В последние годы появились такие подкатегории, как «смешанное использование», обычно включающее розничную торговлю на первом этаже, а также «креативные» и «разделяемые пространства» типы офисов.

Креативные офисные здания часто представляют собой перепрофилированные склады или другие старые постройки, а офисные здания с общим пространством часто включают более широкий набор «курируемых» розничных и сервисных арендаторов в попытке создать более привлекательную среду обитания для всех арендаторов.

С точки зрения класса, как и следовало ожидать, класс А относится к первоклассной офисной недвижимости в лучших местах, отличающейся высочайшим качеством строительства, стандартами отделки и оснащения, а также лучшими технологиями и удобствами в здании. Институциональные инвесторы часто покупают такие крупные объекты в составе своих «основных» портфелей.

Офисы класса В, как правило, находятся за пределами центральных деловых районов или могут быть старыми объектами. Для инвесторов недвижимость класса В может быть привлекательной не только по цене, но и потому, что некоторые старые здания обладают архитектурным шармом, а при модернизации и благоустройстве могут быть вновь допущены в класс А и получить более высокую арендную плату.

Офисы класса С — это, как правило, полезные, но рабочие структуры за пределами лучших центральных деловых районов или пригородных субрынков, в них часто селятся небольшие бухгалтерские или юридические фирмы, компании по связям с общественностью и тому подобное.

Рынки жилой недвижимости

Возможно, второй по возрасту вид недвижимости после сельскохозяйственной, жилая недвижимость все еще остается в основном рынком для владельцев или мелких инвесторов, хотя в последние десятилетия даже дома на одну семью, и, конечно, сектор многоквартирных домов или квартир, становятся все более популярными среди институциональных инвесторов.

Так же, как и в случае с офисными зданиями, инвесторы разделили сектор многоквартирных домов или апартаментов на три большие категории, обозначаемые как высотные, среднеэтажные и садовые.

В секторе многоквартирных домов под высотными понимаются 10-этажные здания и выше, которые, как правило, с самого начала являются бастионами высшего класса из-за стоимости строительства. Как только здания становятся выше пяти этажей, как правило, нормой становятся стальные конструкции, а не деревянные, наряду с другими сопутствующими более высокими встроенными расходами, такими как лифты и большие лестничные клетки, и даже просторные подземные гаражи.

Среднеэтажные квартиры, как правило, имеют этажность от пяти до девяти этажей, оснащены лифтами, но зачастую все еще используют парковки для размещения автомобилей, если строятся в пригородных районах.

И садовые квартиры — рабочие лошадки отрасли, обычно двух- и трехэтажные здания без лифтов, встречающиеся как в пригородных, так и в городских районах.

Как и на рынке офисного жилья, в последние годы на рынке многоквартирного жилья наблюдается большая изменчивость: переоборудование складов и даже старых офисных зданий в жилые помещения стало обычным явлением. Умное перепрофилирование недорогого унылого офисного здания или склада в жилые помещения оказалось выгодным при умелом подходе.

Во все большем количестве городов поощряется тип недвижимости «смешанного использования», который обычно включает в себя розничную торговлю на первом этаже, а также жилье на верхнем, хотя иногда в среднем уровне располагаются офисы или гостиничные номера. 

Кроме того, в последние годы многие торговые центры предполагается хотя бы частично перепрофилировать под жилье.

С точки зрения институционального инвестирования, одним из значительных изменений в последние годы стал приток крупных покупателей на рынок односемейных домов.

Такие институциональные инвесторы, как Tricon Residential, American Homes 4 Rent и Brookfield Asset Management, стали покупать тысячи односемейных домов с целью получения дохода и повышения стоимости.

Дедушкой и крупнейшим игроком на рынке односемейных отдельно стоящих домов является Invitation Homes, инвестиционный фонд недвижимости (REIT), входящий в список Big Board, который владеет более чем 80 000 домов и ежеквартально пополняет свой портфель.

Появление колоссальных покупателей на рынках односемейных домов в новом тысячелетии вызвало некоторые опасения, но для индивидуальных инвесторов или тех, кто участвует в жилищном краудфандинге или синдикациях, есть определенное подтверждение тому, что крупные институциональные инвесторы тоже в игре.

Если Уолл-стрит с ее огромным племенем аналитиков и специалистов по подсчету голосов считает, что жилье — это разумная инвестиция, то это, вероятно, лучшая ставка, чем любая другая.

Конечно, еще до того, как Уолл-стрит, синдикаторы и институциональные инвесторы занялись инвестициями в многоквартирные дома. Крупные инвесторы в многоквартирные дома, такие как государственная компания REIT и MAA из Теннесси, могут владеть более чем 100 000 квартир и с каждым годом наращивают портфель недвижимости.

Существуют и другие подкатегории жилья, включая кондоминиумы и их двоюродных братьев, кооперативы, планируемые сообщества (особенно для пожилых людей) и даже мануфактурные дома.

В США общая ситуация с жильем такова, что из-за зонирования территории и других ограничений новое предложение долгое время было ограничено, особенно после мирового финансового кризиса 2008 года.

Эта тенденция к нехватке жилья является глобальной и, по-видимому, неизбежно связана с растущей урбанизацией и сопутствующим стремлением домовладельцев и других групп к большему контролю над развитием района и, не в последнюю очередь, к ограничению новой конкуренции.

В таких условиях даже жилые комплексы, которые когда-то считались несколько неклассическими, в 2000-х годах стали инвестиционно привлекательным вариантом. В последние десятилетия качество жилых домов выросло, и, кроме того, хотя обычно жители таких домов не владеют землей — они арендуют участок — они владеют своим домом, и поэтому, как правило, стоят на голову выше обычных квартиросъемщиков.

Рынок домов мануфактурного производства обманчиво велик: на нем проживает 22 миллиона жителей США. Некоторые эксперты рассматривают рынок мануфактурного жилья как вечнозеленый рынок, который преуспевает в хорошие времена, но и в плохие тоже преуспевает, поскольку домовладельцы тяготеют к более экономичным вариантам. Более того, быстро растущее пожилое население Америки комфортно чувствует себя в парках мобильных домов.

Таким образом, жилье, один из старейших видов инвестиций в недвижимость, обновилось в 21 веке, хотя оно действительно никогда не выходило из моды. Пока люди нуждаются в жилье, будет существовать и рынок жилья.

Промышленно-складские помещения

Некогда плебейский класс недвижимости, который часто оставался без внимания инвесторов, в последние десятилетия складской и промышленный сектор стал горячим билетом благодаря глобализации и потребностям современных городских мегаполисов в перевозках.

Самые первые склады были всего лишь зернохранилищами, которые располагались рядом с фермерскими угодьями или на них, а также рядом с домами и тавернами в деревнях.

Современное складское хозяйство началось с европейских трансокеанских перевозок в 15-19 веках, которые вскоре потребовали складов в портах, чтобы хранить товары для оплаты или до тех пор, пока не будет организована внутренняя транспортировка. Причалы для судов использовались для быстрой погрузки или разгрузки грузов, поэтому наличие близлежащих складов было обязательным условием.

Затем появились каналы и железные дороги, а вместе с ними и растущее население городов. Эпоха массового производства в 1900-х годах привела к появлению целых складских районов вблизи любой городской конгломерации.

Появление интернета и онлайн-покупок в последние годы, а также все более сложные производственные цепочки поставок привели к появлению таких технических чудес, как автоматизированные склады с высотой потолков более 15 метров, не менее 12 метров между пролетами и климат-контролем.

Термин «логистика» стал определять значительную часть складской сферы, и возникла необходимость в передовых складских конструкциях с отслеживанием товаров с помощью штрих-кодов или даже встроенных устройств слежения.

Как и в других секторах недвижимости, инвесторы создали классы складов: A+, A, B+, B, C и D.

Как и следовало ожидать, А+ — это самые новые и большие склады, расположенные на одном этаже, с высокими потолками и новейшими технологиями для перемещения и отслеживания товаров. Крупные склады также ценятся среди инвесторов, поскольку обычно сдаются в аренду долгосрочным и стабильным арендаторам.

Интересно, что в последнее время даже склады более низкого класса вновь стали пользоваться спросом у инвесторов.

Некоторые представители отрасли советуют избегать старых складов, поскольку электронная коммерция и другие розничные компании тяготеют к сложным роботизированным системам, встроенным на очень больших площадях, обычно превышающих 400 000 квадратных футов, а для некоторых владельцев, таких как WalMart, даже достигающих 1 миллиона квадратных футов. Самый большой склад Amazon находится в Теннесси и имеет площадь 3,6 миллиона квадратных футов.

Но многие старые и более мелкие склады находятся «близко» к городским районам и при определенной модернизации становятся полезными для «последней мили» доставки. Кроме того, во многих регионах склады переоборудуются в креативные офисные помещения или даже в «лофты для художников».

Как уже доказано веками, для инвесторов, готовых адаптировать недвижимость к меняющимся коммерческим и городским ландшафтам, существуют интересные перспективы в сфере недвижимости, включая склады.

Жилье и гостеприимство

С тех пор как человек начал путешествовать, возникла потребность во временном жилье, которое сначала предоставлялось на торговых путях или вблизи религиозных святилищ прошлого, а сегодня по-прежнему является оживленным рынком в каждом крупном городе. 

Пройдя через катаклизмы, взлеты и падения, отели доказали, что они не являются индустрией, в которой можно пролететь мимо: Нишияма Онсен Кейункан, японский курорт недалеко от горы Фудзи, работает с 705 года и считается самым старым действующим отелем в мире.  

Сегодня инвесторы склонны классифицировать отели как роскошные, с полным или ограниченным набором услуг, с ограниченным набором услуг, под флагом или без флага (то есть входящие в сеть известных брендов или нет), бутик (как правило, более высокого класса или уникальный объект) или с длительным проживанием (обычно для командировочных).

Кроме того, некоторые инвесторы включают в эту категорию курортные, целевые отели или отели-казино. 

Для большинства собственник целого отеля, скорее всего, слишком большой кусок, но другие варианты включают REITs и синдицированные сделки, особенно с участием краудфандинга.

Как и во многих других видах недвижимости, синдицированные гостиничные сделки часто заключаются с одним объектом недвижимости и стратегией повышения стоимости, а выход из проекта планируется через пять лет. Таким образом, спонсоры могут приобрести старую гостиницу, отремонтировать и перепрофилировать объект, чтобы увеличить операционный доход — часто за счет шикарного ресторана и бара — и затем продать с хорошей прибылью, обеспечив при этом разумный годовой доход для ограниченных партнеров.

Неудивительно, что отели, как правило, процветают в условиях сильной экономики, а в период рецессии испытывают трудности, поскольку зависят от деловых путешественников и потребителей с дискреционными доходами. Инвесторы могут пожелать приурочить покупку гостиничной недвижимости к экономическим спадам.

Тем не менее, великие отели и современные гостиничные сети выживали на протяжении многих десятилетий, и по мере роста реальных доходов населения во всем мире увеличивается количество путешествий и потребность в жилье. Новые технологии могут способствовать проведению виртуальных встреч, но отдых и реальные деловые встречи никогда не выйдут из моды.

Розничная торговля

Как и в случае со многими другими типами недвижимости, именно возникновение больших городов и сопутствующая специализация ремесленников, и концентрация людей привели к появлению типов недвижимости, специфичных для розничной торговли.

Самыми первыми «объектами» розничной торговли, скорее всего, были торговцы едой вдоль обочин дорог и еженедельные базары на согласованном участке земли недалеко от деревни, где можно было обмениваться товарами.

Интересно, что первый торговый центр в США появился не в Чикаго или Нью-Йорке, а в Кантри Клаб Плаза на окраине Канзас-Сити, штат Монако, открытый в 1922 году. Более крупные мегамоллы стали распространены в США в 1980-х годах, и, конечно, многие огромные торговые центры столкнулись с трудностями в новом тысячелетии в связи с быстрым ростом онлайн-покупок.

Помимо торговых центров, в категорию розничной торговли входят и стрип-моллы, которые также иногда называют «мини-моллы», представляющие собой небольшие скопления торговых предприятий, расположенных, как правило, на одном или, возможно, двух этажах. Конечно, обычные магазины на «главной улице» являются частью розничной торговли, распространенной во всем мире.

Как и другие типы недвижимости, в последние десятилетия инвесторы внедряют инновации и сочетают больше видов использования с торговой недвижимостью, в настоящее время распространен формат смешанного использования, когда на первом этаже располагаются торговые помещения, а выше — офисы и жилье. 

Как и другие объекты недвижимости, торговые помещения могут быть перепрофилированы и переоборудованы под жилье или другие виды использования, особенно если они приобретаются на падающем рынке.

Некоторые инвесторы специализируются на модернизации торговой недвижимости, например, на переоборудовании устаревших магазинов по продаже товаров в рестораны-бары более высокого класса, или на оказании других бытовых услуг, например, ветеринарам, салонам-операторам или стоматологам.

Как и другие виды коммерческой недвижимости, арендаторы торговых помещений, как правило, живут дольше, чем арендаторы жилых помещений, и стабильнее платят арендную плату.

Хотя некоторые небольшие объекты розничной торговли могут подойти для индивидуальных инвесторов, которые ищут возможность практического управления, для большинства более целесообразно участие в синдикации розничной недвижимости с опытными владельцами-операторами.

Как и во многих других типах недвижимости, в розничной торговле гонку может выиграть не тот, кто быстрее, а тот, кто лучше адаптируется.

Сельское хозяйство

Сельскохозяйственные угодья и ранчо — самый старый вид недвижимости, и поскольку люди никогда не переставали есть, такие инвестиции также никогда не выходили из моды.

В США насчитывается более 900 миллионов акров сельскохозяйственных угодий, примерно три пятых из которых принадлежат владельцам-операторам, а остальные — арендодателям, которые обычно сдают поля в аренду.

Перспектива владения землей для сдачи в аренду может заинтересовать инвесторов, у которых нет желания или времени быть владельцем-оператором.

Другие инвесторы найдут краудфандеров и синдикаторов фермерских хозяйств, способных подключить их к рынку, который пережил века.

Существует длительный опыт работы с фермерскими землями в США, который показывает, что за последние десятилетия стоимость недвижимости увеличивалась примерно на 6% в год, принося при этом доход.

Хотя в каждой отрасли бывают взлеты и падения, в целом сельскохозяйственные угодья предлагают стабильную стоимость благодаря постоянному спросу на продукцию.  По уровню дохода и безопасности сельскохозяйственные угодья трудно превзойти.

Специальные типы недвижимости

Как правило, инвесторы объединяют пять других типов недвижимости под общей специальной категорией, включая театр, парковку, религиозные, рекреационные и медицинские учреждения.

Иногда коммерция или обычаи человека приводят к появлению нового типа недвижимости, который не совсем вписывается в широкие категории, обычно используемые, и так произошло с центрами обработки данных.

Не совсем склады, не совсем производство, но и не совсем офисы, центры обработки данных стали популярной инвестицией, в частности, для частных инвесторов и некоторых REITS.

Поскольку повсеместное распространение Интернета требует все более мощного вычислительного оборудования, вычислительная инфраструктура в мире переместилась от традиционных процессоров на местах к огромным центрам обработки данных и виртуальным сетям, которые обслуживают сотни клиентов через облако.

Существуют и другие виды инвестиций в специализированную недвижимость, например, телекоммуникационные вышки, и в будущем, по мере развития потребностей коммерции, их будет становиться все больше.

Заключение

Как известно историкам недвижимости, бизнес по владению и управлению недвижимостью является одним из самых древних коммерческих начинаний человека, восходящих к античности и основанию первых городов. Широкие типы недвижимости, такие как сельскохозяйственная, жилая, торговая или складская, развивались по мере того, как росли мегаполисы, и торговля требовала особых типов недвижимости. 

Многие отрасли приходят и уходят, и многие коммерческие предприятия в конце концов приходят в упадок, проходя путь фотоаппаратов Polaroid, печатных машинок или телефонных будок.

Но везде, где процветает бизнес и собираются люди, будет спрос на недвижимость. Хорошо подобранные инвестиции в недвижимость неоднократно доказывали, что они выдерживают испытание временем и приносят доход.