Все о недвижимости

Как продать свой дом: Полное руководство для продавцов

Большинство продавцов жилья мечтают о продаже без стресса, когда они просто выставляют свой дом на продажу, быстро находят квалифицированного покупателя, получают деньги и передают ключи. Если бы все было так просто! В действительности продажа дома включает в себя множество движущихся частей — некоторые из них вы можете контролировать, а некоторые находятся вне вашей власти.

Например, география может повлиять на то, как долго ваш дом будет находиться на рынке или на то, какую наценку вы сможете сделать. Там, где конкуренция высока, а инвентаризация низкая, есть вероятность, что вы продадите дом быстрее и получите более высокую цену. И наоборот, в местах, где продажи домов охладились, домовладельцам, скорее всего, придется приложить больше усилий, чтобы привлечь нужного покупателя.

Учитывая беспрецедентный рост рынка жилья после пандемии коронавируса, в последние два года наблюдался рост цен и войн на торгах, а также крайне низкий уровень запасов. Однако ожидается, что рынок немного успокоится — и на самом деле в некоторых районах он уже значительно охлаждается — из-за роста процентных ставок (в том числе по ипотечным кредитам) и опасений рецессии.

Поэтому вы, как продавец, должны быть готовы и контролировать факторы, которые могут сильно повлиять на вашу прибыль. Такие вещи, как наем отличного агента по недвижимости и максимальная привлекательность вашего дома в Интернете, могут привести к более гладкому закрытию сделки — и большему количеству денег в банке.

Вот 12 шагов, которые необходимо предпринять, чтобы продать свой дом в 2022 году:

1. Нанять агента, который знает рынок

Интернет позволяет легко изучить историю продаж агентов по недвижимости и их профессиональные звания, так что вы можете выбрать подходящего человека для работы. Просмотрите онлайн-профили агентов, чтобы узнать, как долго они работают в отрасли, сколько продаж они совершили и какие профессиональные звания получили. Обратите внимание на то, как и где они рекламируют свои объявления, используют ли они профессиональные фотографии.

«Любой знак отличия, который они получили, является огромным плюсом, потому что это признак того, что они потратили время на изучение конкретной ниши», — говорит Хорхе Герра, глобальный координатор Национальной ассоциации риэлторов.

У некоторых домовладельцев может возникнуть соблазн сэкономить на выплате комиссионных и продать свой дом самостоятельно, без агента. Это известно как «продажа от собственника», или FSBO. Сумма, которую продавцы могут сэкономить на комиссионных, может составлять тысячи долларов, обычно 5 или 6 процентов от общей цены продажи.

Однако опытный агент делает многое, чтобы заработать свое вознаграждение. Например, он может представить ваш дом широкой аудитории и провести переговоры от вашего имени, чтобы получить наилучшие предложения. Если вы будете действовать самостоятельно, вам придется лично заниматься подготовкой дома, его маркетингом, изучать предложения покупателей и вести все переговоры и детали закрытия сделки.

При работе с агентом и обсуждении комиссионных имейте в виду следующее: Комиссионные за риэлторскую деятельность упали до рекордно низкого уровня. Поэтому вы можете получить послабление при закрытии сделки.

2. Определите сроки продажи дома

Продажа дома — это серьезное мероприятие, которое может занять от двух до четырех месяцев от начала до конца — или гораздо больше, в зависимости от состояния местного рынка и уровня имеющихся запасов.

Как только вы решили продать свой дом, сразу же приступайте к изучению агентов по недвижимости, чтобы найти человека с опытом, подходящим для вашей ситуации.

По крайней мере, за два-три месяца до того, как вы планируете выставить дом на продажу, проведите предпродажную инспекцию дома (подробнее об этом ниже!), чтобы выявить все проблемные места, особенно структурные или механические проблемы, которые могут потребовать решения для облегчения продажи. Оставьте достаточно времени, чтобы запланировать необходимый ремонт.

  • Примерно за месяц до выставления дома на продажу начните заниматься его оформлением и глубокой уборкой, чтобы подготовиться к фотосъемке.
  • Вот контрольный список дел, которые необходимо сделать перед выставлением дома на продажу:
  • Проведите исследования и собеседования с агентами по недвижимости.
  • Проведите уборку, возможно, переместите лишние вещи на склад.
  • Проведите дополнительный осмотр дома, чтобы выявить все проблемы.
  • Запланируйте ремонт, если он необходим.
  • Проведите глубокую уборку.
  • Поставьте дом.
  • Сделайте профессиональные фотографии.

3. Проведите предпродажную проверку дома

Проведение предпродажной проверки дома необязательно, но это может быть разумным предварительным вложением средств. Подробный отчет об осмотре поможет выявить любые структурные или механические проблемы до того, как вы выставите дом на продажу. Это может стоить несколько сотен долларов, но это заранее предупредит вас о проблемах, которые покупатели, скорее всего, заметят при самостоятельном осмотре.

Опережая покупателя на несколько шагов, продавцы могут ускорить процесс продажи, выполняя ремонт одновременно с другими подготовительными работами. Это означает, что к тому времени, когда дом появится на рынке, он будет готов к продаже, без драмы и быстро.

4. Не тратьте деньги на ненужную модернизацию

Если вы собираетесь потратить деньги на дорогостоящую модернизацию, убедитесь, что сделанные изменения имеют высокую окупаемость. Например, не имеет смысла устанавливать новые гранитные столешницы, если вы можете только выйти в безубыток или даже потерять на них деньги. Кроме того, эти улучшения могут и не понадобиться, чтобы продать ваш дом за максимальную цену, особенно если в вашем районе низкий уровень запасов.

Здесь вам поможет хороший агент по недвижимости. Они часто знают, чего ожидают люди в вашем районе, и могут помочь вам спланировать модернизацию соответствующим образом. Если местным покупателям не нужны мансардные окна или паровой душ, то нет смысла их добавлять. Свежий слой нейтральной краски, новый ковер и обновленный ландшафт — это, как правило, недорогие способы произвести отличное первое впечатление.

В целом, обновление кухни и ванных комнат обеспечивает наибольшую отдачу от инвестиций. Если у вас старые шкафы, вы можете просто заменить дверцы и фурнитуру, чтобы придать им обновленный вид. Например, вы можете поменять стандартные дверцы кухонных шкафов на современные дверцы в стиле Shaker за один уик-энд, не разорившись на этом.

5. Сделайте профессиональные фотографии

Вместе с агентом по продаже недвижимости договоритесь с фотографом о том, чтобы он сделал маркетинговые фотографии вашего дома. Высококачественные фотографии очень важны, так как максимальная привлекательность вашего дома в Интернете может сделать все различие между быстрой продажей или затянувшимся выставлением на продажу.

Некоторые агентства недвижимости включают профессиональную фотосъемку и виртуальные онлайн-туры в свой пакет услуг. Однако если они этого не делают, вам, возможно, захочется найти фотографа самостоятельно. Стоимость профессиональной фотосъемки зависит от размера вашего дома, его местоположения и времени, которое потребуется на съемку.

Профессиональный фотограф с большим портфолио знает, как сделать так, чтобы комнаты казались больше, светлее и привлекательнее. То же самое касается вашей лужайки и открытых площадок. Тускло освещенные фотографии в Интернете могут оттолкнуть покупателей еще до того, как они прочитают о прекрасной велосипедной дорожке поблизости или новой крыше, которую вы только что установили, поэтому хорошо сделанные фотографии могут действительно окупиться.

6. Выставьте свой дом на рынок

Вот советы, которые помогут вам подготовить дом к продаже и привлечь покупателей для скорейшей продажи:

Сосредоточьтесь на привлекательности дома в Интернете

Вы, вероятно, слышали о привлекательности бордюра, но профессионалы говорят, что привлекательность в Интернете сейчас еще более важна. «Первый показ вашего дома происходит в Интернете», — говорит Гуэрра. «Качество вашей веб-презентации будет определять, позвонит ли кто-то и назначит встречу или перейдет к следующему объявлению».

Постановка и поддержание чистоты для показов

Агенты по недвижимости часто предлагают продавцам инсценировать свои дома. Постановка дома означает простое удаление лишней мебели, личных вещей и неприглядных предметов из дома, пока он выставлен на продажу, и расположение комнат для оптимального потока и назначения. Если вы находитесь на медленном рынке или продаете роскошный дом, инвестиции в профессионального стейджмейкера могут помочь вам выделиться.

Позвольте кому-нибудь другому показать дом

Сделайте себя незаметным для потенциальных покупателей, когда они придут посмотреть ваш дом. Позвольте им представить себя в этом помещении, не отвлекаясь на встречи и разговоры с вами. Как правило, покупателей сопровождает их собственный агент по недвижимости для осмотра вашего дома. Вы также можете попросить своего агента присутствовать на показах.

«Видя, что нынешний владелец дома скрывается, покупатели могут не решаться высказать свое мнение», — говорит Грант Лопес, риэлтор KW Heritage и бывший председатель Совета риэлторов Сан-Антонио в Техасе. «Это может помешать им рассмотреть ваш дом как вариант».

7. Установите реалистичную цену

Даже на конкурентных рынках покупатели не хотят платить больше, чем показывают сопоставимые цены, поэтому очень важно правильно определить цену. Слишком высокая цена может дать обратный эффект, а недооценка стоимости дома может привести к тому, что вы оставите деньги на столе.

Чтобы с самого начала правильно определить цену на дом, обратитесь к сравнительным данным по вашему району. Это таблицы данных о недавно проданных объектах недвижимости в определенном районе. С первого взгляда вы можете получить представление о том, за сколько продаются дома вокруг вас.

«Частая ошибка продавцов заключается в том, что они устанавливают слишком высокую цену, а затем периодически ее снижают», — говорит Лопес. «Некоторые продавцы думают, что такая практика принесет наибольшую прибыль. Но на самом деле часто бывает наоборот. Дома со слишком высокой ценой отталкивают потенциальных покупателей, которые могут даже не рассматривать этот объект».

Кроме того, дома с многократным снижением цены могут создать у покупателей впечатление, что с состоянием вашего дома что-то не так, или что он нежелателен. Поэтому лучше всего исключить необходимость многократного снижения цены, установив цену так, чтобы с самого начала привлечь наиболее широкий круг покупателей.

8. Рассмотрение и согласование предложений

После того как ваш дом будет официально выставлен на продажу, и покупатели увидят его, в идеале, начнут поступать предложения. Именно здесь агент по недвижимости (или адвокат) будет вашим лучшим защитником и источником советов. Если ваш местный рынок конкурентный и благоприятствует продавцам, покупатели, скорее всего, предложат цену на уровне или выше запрашиваемой. Возможно, вы даже получите несколько предложений. С другой стороны, если продажи в вашем районе идут медленно, и вы не получаете много предложений, возможно, вам придется вести переговоры.

Когда вы получите предложение, у вас есть несколько вариантов: принять предложение как есть, сделать встречное предложение или отклонить его.

Встречное предложение — это ответ на предложение, в котором вы ведете переговоры по условиям и цене. Встречное предложение всегда должно быть сделано в письменной форме и иметь короткий срок (48 часов или меньше) для ответа покупателя. Например, вы можете предложить кредит на покраску и ковровое покрытие, но настоять на сохранении первоначальной запрашиваемой цены. Или вы можете предложить оставить за покупателем определенную бытовую технику, чтобы смягчить сделку.

Если вам посчастливилось получить несколько предложений, у вас может возникнуть соблазн просто согласиться на самое высокое из них. Но внимательно изучите и другие аспекты предложения, такие как:

  • Форма оплаты (наличные или финансирование)
  • Тип финансирования
  • Размер первоначального взноса
  • Условные условия
  • Запросы на кредиты или личное имущество
  • Предполагаемая дата закрытия сделки

Помните, что если покупатель рассчитывает на финансирование со стороны кредитора, недвижимость должна быть оценена. Любой недостаток между ценой покупки и оценочной стоимостью придется где-то компенсировать, иначе сделка может сорваться.

9. Предвидеть расходы продавца на закрытие сделки

Как покупатель жилья, так и продавец несут расходы на закрытие сделки. Продавец дома обычно оплачивает комиссионные агенту по недвижимости, обычно около 5 — 6 процентов от продажной цены дома.

Некоторые другие расходы, обычно оплачиваемые продавцом, включают:

  • государственный налог на передачу прав собственности
  • регистрационные сборы
  • Непогашенные залоговые обязательства
  • гонорар адвоката

Кроме того, если покупатель договорился о каких-либо кредитах, которые будут выплачены при закрытии сделки на ремонт или расходы на закрытие сделки, продавец также оплатит их. Ваш агент по недвижимости или агент по закрытию сделки должен предоставить вам полный список расходов, которые вы будете нести за столом закрытия сделки. Хотя покупатель обычно оплачивает большую часть расходов на закрытие сделки, от 2 до 4 процентов от продажной цены, имейте в виду, что вам, возможно, тоже придется оплатить некоторые сборы.

10. Взвесьте налоговые последствия

Хорошей новостью является то, что многие продавцы жилья не должны платить налоги на прибыль от продажи своего основного дома. Если вы владели своим домом и проживали в нем не менее двух из пяти предыдущих лет до его продажи, то вам не придется платить налоги с прибыли в размере до 250 000 долларов. Для супружеских пар сумма, которую вы можете исключить из налогов, увеличивается до $500 000. Однако если ваша прибыль от продажи дома превышает эту сумму, вы должны сообщить об этом в налоговую службу в своей налоговой декларации как о приросте капитала.

11. Соберите необходимые документы для закрытия сделки

Для того чтобы правильно оформить продажу дома, необходимо собрать множество документов. Организуйте все это в одном месте, чтобы дело пошло быстрее. К числу основных документов, которые вам необходимо собрать, относятся:

  • оригинал договора купли-продажи вашего дома
  • Опись имущества, свидетельство о заселении и сертификаты соответствия местным нормам и правилам
  • Ипотечные документы
  • налоговые документы
  • Оценка, проведенная при покупке дома
  • Страхование домовладельцев
  • Отчет об осмотре дома, если он у вас был

12. Рассмотрите возможность найма адвоката по недвижимости

Не во всех штатах продавцы обязаны приглашать на сделку адвоката по недвижимости. Его наем может обойтись в пару тысяч долларов, но эти расходы могут стоить того, чтобы защитить такую крупную финансовую сделку. (Особенно если вы продаете свой дом в одиночку).

Адвокат поможет заполнить бумаги, изучить контракты и документы, выявить потенциальные проблемы и обеспечить максимально гладкое завершение сделки. Адвокат также сможет выявить проблемы с правом собственности, которые могут задержать продажу на несколько недель или месяцев — или даже сорвать сделку, — такие как:

  • непогашенные залоги, судебные решения или другие обременения
  • проблемы с трастом
  • остатки по ипотеке
  • налоговые вопросы
  • Посягательства