Все о недвижимости

Недвижимость: определение, виды, как инвестировать в нее

Недвижимость определяется как земля и любые постоянные сооружения, такие как дом, или улучшения, прикрепленные к земле, как естественные, так и искусственные.

Недвижимость — это одна из форм недвижимого имущества. Она отличается от личной собственности, которая не прикреплена к земле, например, транспортные средства, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельскохозяйственное оборудование.

Основные выводы

Недвижимостью считается реальное имущество, которое включает в себя землю и все, что постоянно прикреплено к ней или построено на ней, как природного, так и искусственного происхождения.

Существует пять основных категорий недвижимости, к которым относятся жилая, коммерческая, промышленная, необработанная земля и недвижимость специального назначения.

Инвестиции в недвижимость включают в себя покупку жилья, аренду недвижимости или земли.

Косвенные инвестиции в недвижимость могут осуществляться через REITs или через объединенные инвестиции в недвижимость.

Понимание недвижимости

Термины «земля», «недвижимость» и «недвижимое имущество» часто используются как взаимозаменяемые, однако существуют различия.

Земля относится к земной поверхности до центра Земли и до воздушного пространства над ней, включая деревья, минералы и воду. Физические характеристики земли включают ее неподвижность, неразрушимость и уникальность, где каждый участок земли отличается географически.

Недвижимость включает в себя землю, а также любые постоянные рукотворные дополнения, такие как дома и другие здания. Любые дополнения или изменения на земле, которые влияют на стоимость недвижимости, называются улучшениями.

После улучшения земли общий капитал и труд, использованные для строительства, представляют собой значительные постоянные инвестиции. Хотя здание можно снести, такие улучшения, как дренажные, электрические, водопроводные и канализационные системы, как правило, являются постоянными.

Недвижимое имущество включает в себя землю и дополнения к ней, а также права, присущие владению и использованию.

Агент по недвижимости

Агент по недвижимости — это лицензированный специалист, который организует сделки с недвижимостью, подбирая покупателей и продавцов и выступая в качестве их представителей на переговорах.

Какие бывают виды недвижимости?

Жилая недвижимость: Любая недвижимость, используемая для проживания. Примеры включают дома на одну семью, кондоминиумы, кооперативы, дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома.

Коммерческая недвижимость: Любая недвижимость, используемая исключительно в коммерческих целях, например, жилые комплексы, автозаправочные станции, продуктовые магазины, больницы, гостиницы, офисы, автостоянки, рестораны, торговые центры, магазины и театры.

Промышленная недвижимость: Любая недвижимость, используемая для производства, изготовления, распределения, хранения, а также исследований и разработок.

Земля: включает незастроенную недвижимость, свободные земли и сельскохозяйственные угодья, такие как фермы, сады, ранчо и лесные угодья.

Специальное назначение: недвижимость, используемая населением, например, кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, места отправления культа и школы.

Экономика недвижимости

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США, а данные о начале строительства жилья — количестве новых проектов жилищного строительства в каждом конкретном месяце, публикуемые Бюро переписи населения США, — являются ключевым экономическим показателем. Отчет включает данные о разрешениях на строительство, начале строительства и завершении строительства жилья для односемейных домов, домов на 2-4 единицы и многосемейных зданий на пять и более единиц, таких как многоквартирные комплексы.

Инвесторы и аналитики внимательно следят за показателями ввода жилья, поскольку эти цифры могут дать общее представление о направлении развития экономики. Более того, типы нового жилья могут дать представление о том, как развивается экономика.

Если данные о начале строительства жилья свидетельствуют о сокращении числа односемейных домов и увеличении числа многосемейных, это может означать приближающийся дефицит предложения односемейных домов, что приведет к росту цен на жилье. На следующей диаграмме показаны данные о начале строительства жилья за 20 лет, с 1 января 2000 года по 1 февраля 2020 года.

Как инвестировать в недвижимость

К наиболее распространенным способам инвестирования в недвижимость относятся владение жильем, инвестирование или сдача в аренду недвижимости, а также сдача дома в аренду. Одним из видов инвесторов в недвижимость является оптовый торговец недвижимостью, который заключает контракт на покупку дома с продавцом, а затем находит заинтересованную сторону для его приобретения. Оптовые торговцы недвижимостью обычно находят и заключают контракты с проблемной недвижимостью, но не занимаются ремонтом или перестройкой.

Доход от инвестиций в недвижимость складывается из доходов от аренды или лизинга, а также от повышения стоимости недвижимости. По данным компании ATTOM, которая контролирует главную базу данных о недвижимости в стране, отчет о продажах домов в США за 2021 год показывает, что продавцы домов по всей стране получили прибыль в размере $94 092, что составляет 45,3% прибыли на инвестиции, что на 45% больше, чем $64 931 в 2020 году, и на 71% больше, чем $55 000 два года назад.

На стоимость недвижимости существенно влияет ее местоположение, и такие факторы, как уровень занятости, местная экономика, уровень преступности, транспортная инфраструктура, качество школьного образования, муниципальные услуги и налоги на недвижимость, могут повлиять на стоимость недвижимости.

Плюсы

  • Обеспечивает стабильный доход
  • Предлагает прирост капитала
  • Диверсифицирует портфель
  • Можно купить с использованием кредитного плеча

Минусы

  • Обычно неликвидны
  • Влияют сугубо местные факторы
  • Требует больших первоначальных капиталовложений
  • Может потребовать активного управления и специальных знаний.

Косвенные инвестиции в недвижимость осуществляются через инвестиционный траст недвижимости (REIT) — компанию, которая владеет портфелем недвижимости, приносящей доход. Существует несколько типов REIT, включая акционерные, ипотечные и гибридные REIT, которые классифицируются в зависимости от способа покупки и продажи акций: публично торгуемые REIT, публичные не торгуемые REIT и частные REIT.

Наиболее популярным способом инвестирования в REIT является покупка акций, которые публично торгуются на бирже. Акции торгуются как любые другие ценные бумаги, торгуемые на бирже, например, акции, что делает REIT очень ликвидными и прозрачными. Доход от REITs получается за счет выплаты дивидендов и повышения стоимости акций. Помимо отдельных REITs, инвесторы могут торговать взаимными фондами недвижимости и биржевыми фондами недвижимости (ETFs).

Еще одним вариантом инвестирования в недвижимость являются ипотечные ценные бумаги (MBS), например, через Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS), состоящий из MBS, обеспеченных федеральными агентствами, с минимальным пулом в 1 миллиард долларов и минимальным сроком погашения в один год. или iShares MBS ETF (MBB), который специализируется на ипотечных ценных бумагах с фиксированной ставкой и отслеживает Bloomberg U.S. MBS Index. В его состав входят облигации, выпущенные или гарантированные государственными предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac.

Что нам нравится

  • Ликвидность
  • Диверсификация
  • Стабильные дивиденды
  • Доходность с поправкой на риск

Что нам не нравится

  • Низкий рост/низкая капиталоотдача
  • Не имеет налоговых льгот
  • Подвержен рыночному риску
  • Высокие комиссионные

 Дискриминация при ипотечном кредитовании является незаконной. Если вы считаете, что вас дискриминировали по признаку расы, религии, пола, семейного положения, пользования государственной помощью, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять определенные шаги.

 Одним из таких шагов является подача заявления в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Каковы наилучшие способы финансирования инвестиций в недвижимость?

Недвижимость обычно покупается за наличные или финансируется с помощью ипотеки через частного или коммерческого кредитора.

Что такое развитие недвижимости?

Развитие недвижимости, или девелопмент, включает в себя различные виды деятельности — от реконструкции существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи застроенной земли или участков другим лицам.

Какие профессии распространены в сфере недвижимости?

К распространенным профессиям в сфере недвижимости относятся лизинговый агент, специалист по взысканию заложенного имущества, эксперт по титулам, домашний инспектор, оценщик недвижимости, агент по недвижимости и ипотечный брокер.