Как купить квартиру в ипотеку – инструкция и советы
Купить жильё в новостройке или на вторичном рынке можно, обратившись к ипотечному брокеру или риелтору – бо́льшую часть работ по оформлению кредита и подбору жилья эти посредники возьмут на себя, но за это придется заплатить. Купить жильё можно и самостоятельно. В статье – пошаговая инструкция по приобретению квартиры в ипотеку: от выбора выгодной кредитной программы до регистрации сделки.

Подбор ипотечной программы
Перед тем как получить ипотеку, подберите кредитную программу, основываясь на таких моментах:
- Процентная ставка. По льготным программам она не превышает 7%, рыночную ипотеку дают по ставке от 5–11%. Ещё есть ипотека от застройщиков – здесь ставки от 0,01%, но выбор жилья ограничен.
- Срок ипотечного кредитования. Кредит на покупку жилья дают максимум на 25–30 лет, в некоторых банках – до 20 лет.
- Сумма. По льготным программам до 12–15 млн руб., по рыночной ипотеке – до 30–60 млн руб. Некоторые ипотеки с господдержкой можно комбинировать с рыночными и увеличить сумму до 30 млн руб.
- Доступное жильё. Ипотека может быть универсальной, предназначенной для покупки квартир в новостройках или на вторичном рынке, загородных домов. Меньше всего выбор в рамках льготных программ – например, по сельской ипотеке можно приобрести недвижимость только в селе.
- Сумма первоначального взноса. В среднем нужно внести от 10 до 30%.
До подачи заявки стоит рассчитать ипотеку на онлайн-калькуляторе – это позволит определить итоговую переплату по кредиту, сумму процентов в месяц, размер ежемесячного взноса.
Важно! Перед тем как оформить ипотеку, уточните и другие условия – возможность использовать материнский капитал, условия досрочного погашения ипотеки, необходимость оформлять страховки.
Поиск квартиры
Начните подбор жилья в соответствии с требованиями, выдвинутыми банком, после одобрения заявки. Сложнее всего с приобретением недвижимости на вторичке, поскольку банк учитывает:
- возраст дома;
- его состояние;
- наличие и качество коммуникаций и др.
При покупке жилья по ДДУ или готовой квартиры в новостройке риски банка меньше – объект юридически «чистый», новый, поэтому считается самым ликвидным.
Подготовка документов
Какие документы нужны для заключения сделки при приобретении жилья в новостройке:
- При оформлении договора долевого участия все документы соберет и предоставит в банк представитель застройщика.
- Если покупают жилье в новостройке, но оформляют договор уступки права, понадобятся ДДУ, проект договора уступки прав, справка об оплате жилья.
- При покупке вторичного жилья список может отличаться. Обязательно понадобятся документ, подтверждающий право собственности на объект (договор купли-продажи недвижимости, свидетельство о праве на наследство и др.), техническая документация на жильё (техплан/техпаспорт).
Заёмщику, созаёмщику, поручителю для процедуры оформления ипотечной сделки могут понадобиться:
- паспорта;
- СНИЛС;
- справки о доходах;
- нотариальное согласие – например, согласие второго супруга на продажу жилья на вторичном рынке, если оно приобреталось в браке;
- справки о зарегистрированных лицах;
- если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, нужно разрешение органов опеки;
- доверенность, если кто-то из участников сделки действует по ней.
Важно! Многие справки не стоит брать заранее, поскольку они имеют ограниченный срок действия.
Независимая оценка квартиры
Покупка квартиры в ипотеку невозможна без оценки недвижимости независимым экспертом. Многие банки работают с такими экспертами и предлагают их услуги заёмщикам, но клиенту не запрещено обращаться в любую компанию. Оценке подлежат квартиры и в новостройках, и на вторичном рынке.
Что нужно делать:
- выбрать оценщика;
- предъявить паспорт, правоустанавливающие документы, план и техпаспорт объекта;
- заключить договор;
- оплатить услуги;
- вместе посетить объект;
- забрать заключение эксперта и отдать в банк.
Срок составления отчета – обычно не более 5 дней. Можно заказать срочную оценку, но она стоит дороже.
Заключение договора
Покупка квартиры через ипотеку предполагает заключение договора с банком. В нём должны быть:
- обязанности банка и заёмщика;
- размер процентной ставки, срок, сумма и другие условия ипотечного кредита;
- описание штрафных санкций;
- запреты на совершение определённых действий (например, нельзя продать ипотечную квартиру без ведома банка);
Важно! С продавцом заключается отдельный договор.
Иногда, чтобы оформить ипотеку, банк запрашивает предварительный договор – он содержит все пункты итогового, служит дополнительной гарантией оформления сделки.
Оформление страховки
По закону № 102-ФЗ жильё, покупаемое в ипотеку, должно быть застраховано – без этого взять ипотеку на квартиру или дом не получится. Объект недвижимости – залог, обременение с него снимается только после выплаты кредита. Иногда банки требуют договор страхования титула или жизни и здоровья заёмщика, хотя эти страховки добровольные.
Важно! Обычно обратиться для оформления страховки банки предлагают к тем страховщикам, с которыми сотрудничают, но заёмщик может выбрать любую компанию.
Получение кредитных средств
Банки готовы на выдачу ипотечных средств разными способами. Они могут:
- в безналичном виде перечислить их продавцу;
- оформить аккредитив – «заблокировать» деньги на специальном счёте до регистрации сделки;
- поместить средства в банковскую ячейку.
При выдаче кредита деньги от банка продавец всегда получает напрямую – на счёт, карту или на руки заёмщику они не выдаются.
Регистрация права собственности
Завершающий этап покупки – регистрация в Росреестре. Сделать это можно несколькими способами:
- у нотариуса;
- в МФЦ.
Нужно заплатить госпошлину, документы будут готовы в среднем через 5–10 дней в зависимости от способа оформления ипотеки. Заёмщику выдадут выписку из ЕГРН, в кредитном договоре поставят регистрационную отметку. Эти документы нужно передать в банк.
Популярные вопросы
1. Что сначала – брать ипотеку или искать квартиру?
Сначала нужно определиться с тем, какое жильё планируете купить – готовое в новостройке, на вторичном рынке или по договору долевого участия, и узнать среднюю стоимость недвижимости. После этого оформляйте заявку в банк. Если она будет одобрена, банк даст определенное время на поиск недвижимости и заключение сделки с продавцом – обычно это 90 дней.
2. Какие квартиры не проходят по ипотеке?
Для процедуры покупки недвижимости в ипотеку не подходят квартиры в аварийном состоянии, в домах, предназначенных под снос, или тех, где будет капитальный ремонт с расселением жильцов. Также банки учитывают особенности дома – например, в некоторых не одобряют заявки, если в нём деревянные покрытия. Редко получают одобрение квартиры в старых домах. Кроме того, в помещении не должно быть незаконной перепланировки, не подходят объекты с обременением – уже находящиеся в залоге у другого банка или под арестом.
3. Кому может быть отказано в ипотеке?
Как и при оформлении любого кредита, по ипотечному займу заёмщик должен соответствовать определённым требованиям – быть старше 18–21 года, иметь стабильный доход, хорошую кредитную историю, стаж 3–6 месяцев на последнем месте, общий – от года. Также проверяется кредитная нагрузка – если после оплаты долгов по займам, кредитам и другими обязательствам у заёмщика остаётся менее половины ежемесячного дохода, он считается закредитованным.