Все о недвижимости

Как купить квартиру в ипотеку – инструкция и советы

Купить жильё в новостройке или на вторичном рынке можно, обратившись к ипотечному брокеру или риелтору – бо́льшую часть работ по оформлению кредита и подбору жилья эти посредники возьмут на себя, но за это придется заплатить. Купить жильё можно и самостоятельно. В статье – пошаговая инструкция по приобретению квартиры в ипотеку: от выбора выгодной кредитной программы до регистрации сделки.

Подбор ипотечной программы 

Перед тем как получить ипотеку, подберите кредитную программу, основываясь на таких моментах: 

  1. Процентная ставка. По льготным программам она не превышает 7%, рыночную ипотеку дают по ставке от 5–11%. Ещё есть ипотека от застройщиков – здесь ставки от 0,01%, но выбор жилья ограничен. 
  1. Срок ипотечного кредитования. Кредит на покупку жилья дают максимум на 25–30 лет, в некоторых банках – до 20 лет. 
  1. Сумма. По льготным программам до 12–15 млн руб., по рыночной ипотеке – до 30–60 млн руб. Некоторые ипотеки с господдержкой можно комбинировать с рыночными и увеличить сумму до 30 млн руб. 
  1. Доступное жильё. Ипотека может быть универсальной, предназначенной для покупки квартир в новостройках или на вторичном рынке, загородных домов. Меньше всего выбор в рамках льготных программ – например, по сельской ипотеке можно приобрести недвижимость только в селе. 
  1. Сумма первоначального взноса. В среднем нужно внести от 10 до 30%. 

До подачи заявки стоит рассчитать ипотеку на онлайн-калькуляторе – это позволит определить итоговую переплату по кредиту, сумму процентов в месяц, размер ежемесячного взноса. 

Важно! Перед тем как оформить ипотеку, уточните и другие условия возможность использовать материнский капитал, условия досрочного погашения ипотеки, необходимость оформлять страховки. 

Поиск квартиры 

Начните подбор жилья в соответствии с требованиями, выдвинутыми банком, после одобрения заявки. Сложнее всего с приобретением недвижимости на вторичке, поскольку банк учитывает: 

  • возраст дома; 
  • его состояние; 
  • наличие и качество коммуникаций и др. 

При покупке жилья по ДДУ или готовой квартиры в новостройке риски банка меньше – объект юридически «чистый», новый, поэтому считается самым ликвидным. 

Подготовка документов 

Какие документы нужны для заключения сделки при приобретении жилья в новостройке: 

  1. При оформлении договора долевого участия все документы соберет и предоставит в банк представитель застройщика. 
  1. Если покупают жилье в новостройке, но оформляют договор уступки права, понадобятся ДДУ, проект договора уступки прав, справка об оплате жилья. 
  1. При покупке вторичного жилья список может отличаться. Обязательно понадобятся документ, подтверждающий право собственности на объект (договор купли-продажи недвижимости, свидетельство о праве на наследство и др.), техническая документация на жильё (техплан/техпаспорт). 

Заёмщику, созаёмщику, поручителю для процедуры оформления ипотечной сделки могут понадобиться: 

  • паспорта; 
  • СНИЛС; 
  • справки о доходах; 
  • нотариальное согласие – например, согласие второго супруга на продажу жилья на вторичном рынке, если оно приобреталось в браке; 
  • справки о зарегистрированных лицах; 
  • если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, нужно разрешение органов опеки; 
  • доверенность, если кто-то из участников сделки действует по ней.

Важно! Многие справки не стоит брать заранее, поскольку они имеют ограниченный срок действия. 

Независимая оценка квартиры 

Покупка квартиры в ипотеку невозможна без оценки недвижимости независимым экспертом. Многие банки работают с такими экспертами и предлагают их услуги заёмщикам, но клиенту не запрещено обращаться в любую компанию. Оценке подлежат квартиры и в новостройках, и на вторичном рынке. 

Что нужно делать: 

  • выбрать оценщика; 
  • предъявить паспорт, правоустанавливающие документы, план и техпаспорт объекта; 
  • заключить договор; 
  • оплатить услуги; 
  • вместе посетить объект; 
  • забрать заключение эксперта и отдать в банк. 

Срок составления отчета – обычно не более 5 дней. Можно заказать срочную оценку, но она стоит дороже. 

Заключение договора 

Покупка квартиры через ипотеку предполагает заключение договора с банком. В нём должны быть: 

  • обязанности банка и заёмщика; 
  • размер процентной ставки, срок, сумма и другие условия ипотечного кредита; 
  • описание штрафных санкций; 
  • запреты на совершение определённых действий (например, нельзя продать ипотечную квартиру без ведома банка); 

Важно! С продавцом заключается отдельный договор.  

Иногда, чтобы оформить ипотеку, банк запрашивает предварительный договор – он содержит все пункты итогового, служит дополнительной гарантией оформления сделки. 

Оформление страховки 

По закону № 102-ФЗ жильё, покупаемое в ипотеку, должно быть застраховано – без этого взять ипотеку на квартиру или дом не получится. Объект недвижимости – залог, обременение с него снимается только после выплаты кредита. Иногда банки требуют договор страхования титула или жизни и здоровья заёмщика, хотя эти страховки добровольные. 

Важно! Обычно обратиться для оформления страховки банки предлагают к тем страховщикам, с которыми сотрудничают, но заёмщик может выбрать любую компанию. 

Получение кредитных средств 

Банки готовы на выдачу ипотечных средств разными способами. Они могут: 

  • в безналичном виде перечислить их продавцу; 
  • оформить аккредитив – «заблокировать» деньги на специальном счёте до регистрации сделки; 
  • поместить средства в банковскую ячейку. 

При выдаче кредита деньги от банка продавец всегда получает напрямую – на счёт, карту или на руки заёмщику они не выдаются. 

Регистрация права собственности 

Завершающий этап покупки – регистрация в Росреестре. Сделать это можно несколькими способами: 

  • у нотариуса; 
  • в МФЦ. 

Нужно заплатить госпошлину, документы будут готовы в среднем через 5–10 дней в зависимости от способа оформления ипотеки. Заёмщику выдадут выписку из ЕГРН, в кредитном договоре поставят регистрационную отметку. Эти документы нужно передать в банк. 

Популярные вопросы 

1. Что сначала брать ипотеку или искать квартиру? 

Сначала нужно определиться с тем, какое жильё планируете купить – готовое в новостройке, на вторичном рынке или по договору долевого участия, и узнать среднюю стоимость недвижимости. После этого оформляйте заявку в банк. Если она будет одобрена, банк даст определенное время на поиск недвижимости и заключение сделки с продавцом – обычно это 90 дней. 

2. Какие квартиры не проходят по ипотеке? 

Для процедуры покупки недвижимости в ипотеку не подходят квартиры в аварийном состоянии, в домах, предназначенных под снос, или тех, где будет капитальный ремонт с расселением жильцов. Также банки учитывают особенности дома – например, в некоторых не одобряют заявки, если в нём деревянные покрытия. Редко получают одобрение квартиры в старых домах. Кроме того, в помещении не должно быть незаконной перепланировки, не подходят объекты с обременением – уже находящиеся в залоге у другого банка или под арестом. 

3. Кому может быть отказано в ипотеке? 

Как и при оформлении любого кредита, по ипотечному займу заёмщик должен соответствовать определённым требованиям – быть старше 18–21 года, иметь стабильный доход, хорошую кредитную историю, стаж 3–6 месяцев на последнем месте, общий – от года. Также проверяется кредитная нагрузка – если после оплаты долгов по займам, кредитам и другими обязательствам у заёмщика остаётся менее половины ежемесячного дохода, он считается закредитованным.