3.1. Текущая ситуация в строительной отрасли
На фоне внешне устойчивого роста цен на жильё, особенно в сегменте новостроек, наблюдается противоположная динамика по числу новых запусков. В Москве количество новых проектов, вышедших на рынок в III квартале 2025 года, оказалось минимальным за последние три года. Подобная ситуация фиксируется и в других городах-миллионниках.
Так, по статистике, в августе–сентябре 2025 года в Москве было выведено на рынок на 30–40% меньше новых корпусов по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Это касается как массового сегмента, так и бизнес-класса. В то же время предложения от застройщиков постепенно сужаются, что может стать стимулом для роста цен.
3.2. Причины падения строительной активности
Высокая ключевая ставка ЦБ
Ключевая ставка Центрального банка России достигла 13% в октябре 2025 года, и это существенно ограничило спрос на ипотеку. Для застройщиков, ориентированных на ипотечных покупателей, это стало критическим фактором при принятии решений о запуске новых проектов.
Снижение покупательской способности
Реальные доходы населения демонстрируют стагнацию, а рост инфляции съедает сбережения домохозяйств. Покупатели откладывают решение о покупке, особенно в ситуации нестабильных экономических ожиданий.
Рост себестоимости строительства
Удорожание строительных материалов и логистики также вносит вклад. Несмотря на частичное восстановление цепочек поставок, стоимость строительства продолжает расти. Особенно остро ощущается дефицит отечественных аналогов некоторых импортных компонентов.
3.3. Что это значит для рынка недвижимости
Снижение числа новых проектов неизбежно приведёт к сокращению объёма предложения в среднесрочной перспективе. Это может вызвать рост цен в популярных локациях Москвы и Подмосковья уже в 2026 году, несмотря на текущую умеренную активность покупателей.
Однако важно понимать: это создаёт предпосылки для смещения акцентов в сторону вторичного рынка и роста конкуренции между застройщиками, которые уже вышли на рынок. Кроме того, в условиях снижения старта новостроек интерес инвесторов может переместиться на готовое или строящееся жильё с высокой стадией готовности.
3.4. Прогнозы на будущее
По оценке экспертов «Циан.Аналитики» и «ИРН», ситуация может начать выправляться ближе ко II кварталу 2026 года. Основными условиями для этого станут:
- стабилизация ключевой ставки (до уровня 10–11%);
- оживление спроса в связи с запуском новых программ господдержки;
- адаптация застройщиков к новым экономическим условиям (в том числе за счёт снижения маржи или изменения форматов проектов).
Однако краткосрочно в ближайшие 6–9 месяцев можно ожидать продолжения умеренного спада запусков и перераспределения инвестиционного интереса в пользу уже строящихся или почти готовых объектов.
Заключение
Снижение строительной активности в Москве в конце 2025 года стало отражением сразу нескольких факторов: экономической нестабильности, высоких ставок и изменения покупательских настроений. Для застройщиков это сигнал к пересмотру стратегии и структуры запуска объектов. Для покупателей — потенциальное окно возможностей: пока рынок охлаждён, можно подобрать жильё с хорошими условиями покупки и скидками.
В среднесрочной перспективе рынок недвижимости может стабилизироваться, но форма и скорость этого восстановления будут зависеть от макроэкономической политики, ипотечных программ и готовности игроков рынка к переменам.
Рекомендации для покупателей и застройщиков
- Покупателям: рассмотрите покупку квартир в текущих проектах с высокой стадией готовности — сейчас застройщики готовы к переговорам.
- Инвесторам: обратите внимание на объекты в Московской области — там возможен рост цен после вымывания предложения.
- Застройщикам: адаптируйтесь к новому формату спроса: меньшие площади, фокус на эконом-сегмент и удобство покупки.